주택저당증권(MBS)에 투자하려면 이것 꼭 알아야죠!

 

부동산 증권시장은 진짜 많은 정보와 큰 자본금이 있다 해도 돈을 벌기가 쉽지 않습니다. 그 이유는 자주 거래하지 못하고, 장기간 투자를 해야 하기 때문이죠. 부동산 증권을 이해하기 위해서 우선 저당의 유동화 제도에 대한 것부터 설명해 보겠습니다.

저당의 유동화 제도에 따른 저당의 유동화와 증권화

유동화란 유동성이 없는 것을 유동성이 있게 만드는 것인데, 유동성이 부족한 것에 유동성을 부여하는 것을 '유동화'라고 합니다. 그 유동화를 이루어지게 하는 것이 '증권'이라면, 이를 '증권화'라고 하는 것입니다. 증권화는 유동화의 일부입니다. 부동산은 유동성이 낮은 자산이기 때문에 이 부동산을 유동성이 높은 자산으로 바꾸어 놓는 것을 '자산의 유동화'라고 합니다. 따라서 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것이 바로 자산을 유동화시키는 작업입니다. 여기서 우리는 '주택저당증권(MBS : Mortgage Backed Securities)'에 대해 알아야 할 필요성이 있습니다. 주택저당증권인 MBS는 1999년도 국제통화기금인 IMF의 권고에 따라 특별법으로 '주택저당채권 유동화회사법'이 만들어졌고, 점차 금리의 자유화가 진행되면서 2004년 주택금융공사를 통해 우리나라에 정착되었습니다. 

 

 

 

 

 

주택저당증권(MBS)과 한국 주택금융공사

저당의 유동화는 주택대출채권의 증권화를 통해서 쉽게 이해할 수 있습니다. 주택을 소비하는 자가 주택을 구입하고자 할 때 은행으로부터 대출을 받는 경우를 예를 들어 설명해 보겠습니다. 즉 주택대부를 받으면 주택대부를 해 준 은행은 대출을 받은 차입자에 대해 채권을 갖게 됩니다. 대출을 해 준 은행 등은 이러한 주택저당 담보부채권들을 모두 모아서 증권을 발행하게 됩니다. 시중의 이자가 5% 일 때 대부를 한 후 시간이 지나 현재의 이자율이 5.2%가 됐다면, 은행은 그만큼 손해를 입게 됨으로, 채권에서 발생하는 이자를 기초로 새로운 증권인 주택저당증권(MBS)을 발행해서 주택금융기관을 통해 투자자들에게 판매를 하게 되는 것입니다. 이렇게 은행 등의 금융기관이 유동화 중개기관에 주택저당 담보부채권을 매각하고 중개기관이 주택저당 담보부채권 다수를 모아서(모기지 풀) 이를 기반으로 새롭게 여러 종류의 주택저당증권을 발행하여 투자자들에게 매각하는 것을 '주택저당 담보부채권의 유동화'라고 합니다. 주택을 구입하고자 하는 차입자와 대출기관인 은행은 제1차 저당 시장이라고 부릅니다. 그리고 한국 주택금융공사에서는 주택저당채권 등의 유동화와 주택금융신용보증업무 수행 등 주택금융 등의 장기적, 안정적 공급을 촉진하고 주택저당증권(MBS)을 발행함으로써 2차 저당 시장으로 구분이 됩니다. 

저당의주택저당증권(MBS)에 투자에 따른 저당유동화의 기능과 전제조건

유동화는 주택금융 등과 같은 부동산금융의 활성화에 기여할 수 있습니다. 투자자 입장에서는 자산 포트폴리오 선택의 대안을 제공하는 역할을 합니다. 하지만 장기간의 투자라는 것 또한 알고 계셔야 할 것입니다. 대출자들은 보다 적은 재원을 가지고 보다 많은 차입자에게 자금을 공급할 수 있기 때문에 대출을 받아 내 집을 마련하고자 하는 사람들에게도 좋은 제도라고 생각됩니다. 저당의 유동화는 자본시장 침체 시 자금흐름이 왜곡되는 것을 방지할 수 있는 제도적 장치로서 그 기능을 하기도 하죠. 저당 대부를 위해서는 필요한 자금이 저당 시장에 원활하게 공급되는 것이 매우 중요한데, 이를 위해서는 적어도 저당 수익률이 투자자들의 요구수익률보다 크거나 같아야만 합니다.  주택저당증권(MBS)에 투자하려면 꼭 그 수익률에 대한 투자자분들의 요구수익률보다 큰 경우를 추천합니다.